Después de introducir el auge de las SOCIMIS en territorio español, vamos a analizar a uno de los actores de este sector, LAR España.
LAR España es una SOCIMI con sede en la ciudad de Madrid y, a pesar de tener aún activos residenciales (actualmente entregando el proyecto de casas de lujo de www.lagasca99.com) y de oficinas (en fase de desinversión), su especialidad son los centros comerciales, ya que es el mayor operador de centros comerciales del país, y quiere seguir aumentando la posición para consolidarse como líder.
Su cartera de activos, la podemos ver con más detalle en su último informe del primer semestre. A pesar de que podemos ver una gran diversificación de activos, cuando analizamos los ingresos que genera cada uno de estos para la empresa, podemos ver la importancia del retail para la compañía:
Además, la ocupación de sus centros comerciales, si analizamos la duración de sus contratos y la calidad de sus ocupantes, está bastante asegurada, estabilizando de esta forma los ingresos de la compañía. Podemos seguir viéndolo con más detalle en su último informe semestral:
Hay que destacar una curiosidad de la empresa y su gestión. Lar España realmente es la dueña de todos estos activos, pero no los gestiona. Quien los gestiona es Grupo Lar (independiente de Lar España). Este, aunque tenga un importante peso dentro del accionariado de la compañía, su contrato de servicio está firmado para el 2021. Esto podría ser una pequeña amenaza, ya que Grupo Lar tiene el know-how de la gestión de activos de Lar España, y podría afectar negativamente a la empresa si quisieran. Esto supone un peligro para los accionistas de Lar España, ya que la compañía realmente no tiene control sobre la gestión de los activos del grupo. A pesar de este punto negativo, se tiene que decir que los contratos entre las dos empresas van ligados tanto al valor neto de los activos, más conocido como el NAV de la empresa, y la cotización de esta, cosa que puede hacer alinear los objetivos entre la empresa gestora de activos, y los accionistas.
Podemos ver otras empresas de interés dentro del accionariado de LAR España, a parte del grupo LAR.
Así que nos encontramos delante de una SOCIMI española pequeña comparada con otras del mercado como Merlin Properties o Colonial, capitalizando a finales del 17/10/18 y tras subir más de un 2% su cotización diaria, a 792 M€ aproximadamente. Lo bueno de esta empresa es su elevada especialización, ya que a pesar de tener otros activos, su plan es desinvertir en estos y solo focalizarse en centros comerciales, teniendo activos de gran calidad con ocupantes “seguros” y estables.
A pesar de ellos, vemos riesgos, ya que la explosión de Amazon puede suponer un peligro a largo plazo para el retail y las tiendas físicas. Así mismo, la poca flexibilidad respecto a la gestión de sus activos, a través de un subcontrato de servicio, también puede suponer un peligro para el accionista de LAR España. A pesar de ello, creo que podemos confiar en esta empresa por distintos motivos:
→ Dividendos: LAR España capitaliza en el momento de hacer el artículo a 792M€ y pretende repartir con cargos a 2018, un dividendo de 75M€ (50M + 25M extraordinarios por la venta de Lagasca99). Esto supondría a precios actuales, una rentabilidad bruta del dividendo de 9,46%. Nada mal.
A pesar del buen dividendo, tenemos que analizar si este es sostenible, y con un FCF (Free Cash Flow, recordáis?) a 2017 de 40M€, el dividendo de 75M€ es insostenible. Podríamos ver, según la evolución del FCF este año, si el de 50M€ será sostenible, pero el que proponen para 2018, seguro que no. A pesar de ello, si interpretamos que los 50M€ en dividendos pueden ser sostenibles, estamos delante una rentabilidad bruta de más del 6%.
→ Valor Neto de los Activos (NAV): Hay que tener en cuenta, sobretodo en el momento de analizar SOCIMI’s, el valor de sus activos y el valor de la empresa en bolsa. En este caso, y siguiendo aún su informe del primer semestre, el valor de sus activos es de alrededor de 980M€, que serían unos 10,34€ la acción. Recuerda que el mercado valora la empresa en menos de 800M€, eh?
Así que estaríamos adquiriendo a precios actuales, algunos activos clave de la compañía de forma gratuita, como por ejemplo el centro comercial Anec Blau de Barcelona, cuya valoración es de aproximadamente unos 96M€.
Otros motivos para depositar nuestra confianza en LAR Españía podrían ser el PER, ROE, la trayectoria en la gestión de activos hasta la fecha,los beneficios no distribuidos y los crecientes ingresos que está consiguiendo aprovechando al aumento de valor de sus activos. También, al mismo tiempo, hay que mirar los aspectos negativos: su deuda elevada, su poca autonomía respecto la gestión de los centro comerciales, las amenazas de Internet y empresas como Amazon para el sector retail, su exposición a una sola clase de activos y en un solo país, entre otros.
Claro está que tenemos aún mucho por analizar de Lar España, pero mi objetivo era dar una introducción a la SOCIMI, ya que es un valor poco conocido al encontrarse en el mercado continuo, enseñar un poco más en profundidad qué tipo de activos tiene, su funcionamiento y algunos de sus parámetros.
Por cierto, y para que quede claro… ¡Yo la disfruto en mi cartera!
¿Y tu?
Miquel Cantenys
*Todo lo escrito en este artículo no es una recomendación de compra, ni de venta, ni de nada en concreto. Lo único que buscamos es enseñar un poco más en profundidad una SOCIMI, sus activos, sus rentas, dividendos y/o otras cosas de interés para nuestros lectores.*