Por qué España está llena de Socimis?

Las Socimis es el acrónimo de prensa que hemos dado a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Emuladas como alternativas de inversión, su presencia institucional y publicitaria cada vez está siendo mayor mientras se nos dice que los precios inmobiliarios no para y no paran de subir. 

Hagamos primero un apunte para entender qué es una Socimi como objeto de tráfico mercantil.

  • Sociedad anónima generalmente cotizada (excepciones para las que sean tenidas por otras empresas o personas extranjeras).
  • Su activo debe estar compuesto por un 80% de bienes inmobiliarios urbanos o terrenos para la promoción inmueble como mínimo y su capital mínimo debe ser de 5 millones de euros.
  • Debe mantener una política de dividendos muy limitada que a grosso modo comporta repartir un mínimo del 80% de los beneficios.
  • Su actividad principal debe ser la compra de bienes inmobiliarios para su arrendamiento que debe suponer un 80% de sus ingresos. Estos arrendamientos deben mantenerse por lo general un mínimo de 3 años antes de la venda de dicho.

A cambio, desde la reforma del año 2013 en que se limitaban los requisitos de capital mínimo:

  • Su tributación está exenta del impuesto de sociedades.

 

Cómo has dicho? Tranquilos, siempre hay trampa: sus dividendos tributan de una forma especial.

Esta reforma vino acompañada de una coyuntura económica que era muy favorable para la inversión inmobiliaria en España.

Estos últimos epígrafes es lo que hacen de las Socimis un bien de inversión excepcional porqué de todas sus características se desprenden una serie de ventajas que las hacen muy interesantes como vehículo de inversión alternativa a la tradicional renta variable y fija de los mercados financieros.

En España el marco regulatorio que permite actualmente una cotización prorrogada y en el MAB (de tasas más asequibles que en el Mercado Continuo) y el marco de crecimiento han hecho que el número de Socimis se dispare. Durante 2017 irrumpieron 19 de ellas en el MAB y se prevé que durante este 2018 el ritmo sea igual de acelerado llegando a ser 54 en la actualidad (si es que mientras escribo esto no se crea otra) y tienen más de 46.000 millones en activos.

 

Por qué son tan populares?

  • La divisibilidad: vistas las circunstancias, todo el mundo quiere invertir en el ladrillo, pero adquirir un bien inmueble no está al alcance de cualquiera (se requiere una inversión mínima elevada para muchos bolsillos) y acarrea tiempo de búsqueda y gastos de gestión (gastos ordinarios del habitáculo generalmente y problemas que puedan surgir con inquilinos). La ventaja de las Socimis es que sus capital es divisible en acciones y por tanto podemos adquirir “ladrillos” por desde pocos centenares o por quién se inicia en la inversión.
  • La liquidez: estas empresas disponen de una liquidez elevada en el Mercado Contínuo y el MAB teniendo un volumen de intercambio cada vez mayor. Además le sumamos el 80% de dividendos que están obligadas a distribuir a partir de sus beneficios lo cual es prácticamente equivalente a una renta de arrendamiento. Los dividendos no son nada desdeñables hablando de LAR España (dividendo del 5,62%) o de Merlin Properties (del 3,52%) y teniendo en cuenta que la media nacional bruta fue del 7,3% en 2017 (habría que restarle gastos de gestión y el tiempo dedicado). Cabe decir que tales dividendos perjudican a medio plazo a las posibilidades de crecimiento orgánico de la sociedad.
  • El crecimiento de estos valores: con un entorno económico y regulatorio positivo y una gestión eficiente la mayoría de Socimis están mostrando comportamientos excelentes en bolsa con revalorizaciones espléndidas; LAR España del o Colonial del en los últimos dos años.
  • La tangibilidad sobre la que se sustentan estos valores. Los activos inmobiliarios están sujetos a fluctuaciones de precios y a la depreciación, pero sin duda seguirán existiendo y el negocio en mayor o menor medida, también.

Cabe decir que esta vorágine de crecimiento en muchas ocasiones se sustenta en la compra y reventa de activos que se aprecian por lo que en un futuro, de vernos inmersos en una burbuja que estallara, las Socimis sufrirían y los inversores podrían encontrarse con un quebradero de cabeza equiparable al de las .com. Por lo que tocará mantenerse alertas, como siempre, y no depositar todos los huevos en una misma cesta.

 

Marc Baraut

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